移居萬稅國家等於要被分身家?溫哥華物業稅務懶人包

說起加拿大溫哥華,相信很多香港人也認為她是一個適合移居並長期生活的烏托邦。不過,加拿大經常被人稱之為萬稅國家,因為當地政府在生活的每一個層面,小至日常消費及薪俸稅,大至置業時的物業買賣稅,都需要徵收稅項。坊間更有一些傳聞指移居加拿大則等於要被瓜分一半身家,但其實只要做好稅務規劃,便可以防患未然。為了讓各位有興趣移加港人了解更多買賣加拿大物業時的物業稅,接下來我們將為你提供在加拿大其中一個熱門移居城市 – 溫哥華置業的稅務懶人包,列出各種相關稅項種類並拆解一些常見問題。

稅項1. 物業轉讓稅(Property Transfer Tax)

在英屬哥倫比亞省(Province of British Columbia),除了特別豁免之外,所有土地轉讓的交易都需要繳交物業轉讓稅。除非購入的為樓花,否則應繳納的稅額應要依照登記日子的土地公平市場價值而定,所指的是買家在登記之日於公開市場上向賣家支付的房產價格。事實上,投資房產的外國公民需繳交額外的物業轉讓稅,稅額根據其所佔房產的比例份額而定。下表列出了各項適用稅率:

稅項2. 溫哥華房屋空置稅(Vacancy Tax

在溫哥華市內所有空置的住宅房產,均須繳交房屋空置稅。倘若房產並非業主的住所,或者它在一年內至少六個月未曾被出租,便可以定義為空置房屋,該等房產在溫哥華市的空 置稅應按估算的課稅值的 3% 納稅;而卑詩省的閑置稅則為2%。當地政府規定所有在溫哥華擁有房地產的人士,每年都需要提交房產狀況申報申報表。

稅項3. 房產稅(Property Tax)

全部在英屬倫比亞省擁有或租賃房屋的人士,每年均需要繳交房產稅,而確實稅額則根據房屋所在的種類、區域、估價和服務的成本而決定。當地政府會按上一個年度7月1日之前的市場狀況估算房產的價格,這類稅項一般以每1,000加元估算計稅價值作為標準累加算出。

稅項4. 資本利得稅 / 資產增值稅(Taxable Capital Gain)

資本利得稅只適用於擁有超過一套的房產的人士,對於非居住房屋在出售後便要繳交這種稅項。稅額是按照投資性房屋的原始成本,對其出售所得利潤徵稅,若物業是贈予形式,則按市場價值計算,所定的稅率為銷售收益淨利潤的 50%。假若一位非居民出售一棟加拿大房產,賣方律師必須從賣方預扣至少相當於售價 25% 的款項,直到稅務局發放完稅證明。不過,如果該房屋被認定為收益型而非居住型的類別,預扣金額可高達售價的 50%。另外,上述提及的完稅證明必須在房產出售後的十天之內寄發。

稅項5. 遺產稅(Inheritance Tax)

在加拿大,最低的遺產稅為 1%。假如房屋的所有權為聯合地持有,則在其中一位擁有人死亡後,將所有權自動轉移至另一共同擁有人。不過,如果房屋的所有權由單一的個體持有,則遺囑認證程序需要確保沒有針對房屋的索賠。倘若不存在索賠,遺囑執行人便可以清算房產,並把收益交給受益人。一般而言,稅務局會將該等情況當作納稅人在死亡時以公平市場價值出售相關資產,而被認定為資本收益的部分,需要按 50% 的稅率繳交資本利得稅,作為主要住所的房屋不在這個課稅範圍之內。

注意事項:

了解完上述的各種稅項種類後,相信各位也有興趣想知道加拿大居民與非居民在稅項申報上有何分別。事實上,加拿大稅例列明,當你成為加拿大公民(Citizen)後,稅局會根據你的身份來決定你須否交稅。如你符合居民身份,稅局有權就你在全球的收入(World-Wide Income)徵稅。不過,如你是非居民的話,則無有關要求。

對於一些本身為加拿大公民,但並非常居加拿大,要令稅局知悉自己非居民身份的最直接的方法,便是當你離開加拿大時,在個人報稅表第1頁填上你離開加拿大的日期即可。同時,你亦可以填寫一份名為「Determination of Residency Status」的表格(又稱NR-73表格)向稅局作出有關申報。值得一提的是稅局對Property的定義上,除計算你持有的房地產外,亦包括你名下的股票、珠寶首飾、名畫及收藏品等,所以大家申報時,應多加小心。

另一個常見問題是在加拿大的租金收入可以扣減開支才計算稅項嗎?其實,稅局會根據你收租單位的每月「淨租金收入」(Net Rental Income)要求業主繳交25%預繳稅,而「淨租金收入」則為租金收入扣除單位的管理費(Strata Fee)、按揭利息及維修保養所需費用後的金額。

此外,在離港前,各位應要好好準備及保存你的資產估值清單及相關文件記錄。當你日後變賣有關資產時,稅局將會用你在移民或回流當日時,有關資產的「公平市場價值」(Fair Market Value,FMV),用作計算你的「資產增值稅」(Taxable Capital Gain)。FMV定義是你在市場當日可以賣出的最高價錢。以香港的物業為例,如你能為物業進行Qualified Appraiser Report當然最好,否則你可考慮利用銀行網站查詢物業的地值,以查詢單位當時的估價,有關記錄應妥善保留。

最後,很多在港工作多年的人,都希望在移民或回流加拿大前,提取強積金戶口的存款。根據《強積金法例》,各位可以提前退休或申報求久離港為由,提取強積金。加拿大稅例亦未有限制任何入境人士所攜的現金上限(但入境時須主動申報),但如果你在離港時未有提取強積金,並於你65歲才一筆過提取,金額將會被視作應稅收入。年金亦會被視作你的收入,需要報稅。不過,加拿大稅局亦容許你將境外退休金轉化成加拿大的退休儲蓄計劃「RRSP」,不過當中的安排或涉一定手續與程序,並設特定條件,具體細節可諮詢你的理財顧問。

想了解更多,請即聯絡我們,預約一對一諮詢:

電話: 3622 2019

Email: info@regentparkhk.com

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